PRI kraju je javno savjetovanje Prijedloga Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine (dalje: Nacionalni plan) za koji je nadležno Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Riječ je o krovnom i prvom srednjoročnom aktu strateškog planiranja od nacionalnog značaja za područje stanovanja. Osim omogućavanja priuštivog stanovanja građana, donošenjem ovog dokumenta teži se, među ostalima, smanjenju iseljavanja, stambenom zbrinjavanju mladih, naseljavanja deficitarnim kadrom, povećanju radne mobilnosti i olakšavanju života starijim osobama.

Općenito se ovim dokumentom planira razviti sustav kako bi mladi građani mogli riješiti svoje stambeno pitanje, i to kroz dugoročan i siguran najam ili kupnju vlastite nekretnine.

Najviše interesa u javnosti podigla je vijest, o čemu govori i velik broj komentara u javnom savjetovanju, da Vlada Republike Hrvatske kroz Nacionalni plan stambene politike namjerava osigurati povrat 50 % plaćenog poreza na dodanu vrijednost (PDV) za kupnju prve nekretnine te povrat plaćenog poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine u cijelosti. Pravo na to će imati mladi do 45 godina, a sve bi trebalo biti obračunato prema primjerenim stambenim površinama i cijenama, odnosno, prema kriteriju kvadrature stambene jedinice po članu kućanstva do koje će se isplaćivati povrat i maksimalne cijene stambene jedinice koja je predmet povrata. 

Analizirali smo komentare zainteresirane i stručne javnosti o povratu poreza na promet nekretnina i polovice PDV-a iz potpoglavlja 5.1.1. Unaprjeđenje pravno-upravljačkog okvira (Unaprjeđenje poreznog okvira). U nastavku donosimo šest tema koje smo prepoznali kao relevantne za daljnju raspravu. Njihov niz obrađujemo po logici stvari, a ne po važnosti.

1. Gornja granica ciljane skupine

Jedan od glavnih ciljeva Nacionalnog plana je i stambeno zbrinjavanje mladih. Često se u tom kontekstu u javnosti, kao i u samom dokumentu, za argument koristi podatak da je prosječna dob u kojoj mladi u Hrvatskoj napuštaju roditeljske domove 33,4 godine, što predstavlja najdulje zadržavanje u roditeljskom domu među članicama EU-a. Taj podatak i nije iznenađujući poznavajući domaće tržište nekretnina, financijske mogućnosti mladih, praksu neodjavljivanja prebivališta, ali i tradiciju višegeneracijskih kućanstava.

Međutim, treba naglasiti kako su, prema službenim definicijama, mladi u Hrvatskoj osobe od navršenih 15 do 30 godina života te da ne postoji suglasje oko određivanja gornje granice. Ona se najčešće zaustavlja na 30. godini, a ima tendenciju pomicanja do 35. godine života. Usprkos tome, u ovom dokumentu ona seže do 45. godine.

Prema tome, čini se da Nacionalni plan stambene politike treba ciljanu skupinu učinaka ovog dokumenta definirati kao građane u dobi do 45 godina, kako je bilo definirano i Zakonom o stambenom subvencioniranju stambenih kredita, a zasebno izdvojiti mlade uz gornju granicu do 30. ili 35. godine ako bi se za njih predvidjela neka specifična mjera po kojoj bi se razlikovali od ostalih. Možda bi se, po uzoru na povrat poreza na dohodak, mladima do 25. i 30. godine mogao omogućiti povrat PDV-a 100 % i 75 % kako bi im se što ranije pomoglo u rješavanju stambenog pitanja. Ako je cilj zadržati mlade u Hrvatskoj, to itekako ima smisla jer mladi i matematički trebaju podići veći (nepovoljniji) stambeni kredit s obzirom na to da nisu mogli stići zaraditi i uštedjeti onoliko koliko mogu starije osobe.

2. Pojam „stambena nekretnina”

U ovom tekstu pojam nekretnina koristi se pojednostavljeno za stan ili kuću. Međutim, građani su u javnoj raspravi u više navrata pozdravili korištenje pojma „stambena nekretnina” u samom dokumentu umjesto pojma „stan”, upozoravajući na to da to nisu sinonimi jer se u praksi određeni stanovi etažiraju kao poslovni prostori (apartmani) iako su namijenjeni za stanovanje. 

Navode da prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada i ne postoji pojam „apartman”, nastojeći spriječiti nedoumice u tumačenju, a time nejednak tretman vlasnika upravo takvih stambenih prostora u provedbi stambene politike.

3. Pojam „prva nekretnina”

Građani problematiziraju i pojam „prva nekretnina”, smatrajući da bi se zbog ublažavanja negativne demografske slike Hrvatske i boljeg položaja obitelji, osim za mlade koji doista nemaju vlasništvo nad nekretninom, trebala razmotriti mogućnost da se pravo povrata poreza ostvaruje za kupnju jedine nekretnine s obzirom na to da je kod zasnivanja i proširenja obitelji najčešće potrebno unajmiti/kupiti veći stambeni prostor.

Drugim riječima, građani žele da za ovaj dokument vrijede odredbe po uzoru na Zakon o stambenom subvencioniranju kredita kada su mogući korisnici mogli biti i građani koji, odnosno čiji bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner, u trenutku podnošenja zahtjeva u vlasništvu imaju samo jedan stan ili kuću, a koju prodaju radi kupnje većeg stana ili kuće odnosno gradnje kuće zbog potreba vlastitog stanovanja.

Nastavno na prethodno, pojedini se građani pitaju kako će se tretirati oni građani koji imaju nasljeđenu (ne svojom voljom) nekretninu u suvlasništvu (½ ili manje) koju zbog neodgovarajuće veličine namjeravaju prodati.

Uvođenjem ovakvih odredbi značajno bi se povećao broj potencijalnih korisnika, a vjerojatno bi se izgubio i izvorni smisao usmjerenosti na građane (ili mlade) koji uopće nemaju nekretninu te je upitno je li država spremna ići u takvom smjeru i odreći se tolikog poreza. Osim toga, povećanjem potražnje kroz proširenje kruga korisnika, posebno novogradnje, u uvjetima manje ponude, povećavaju se cijene, a to će se ionako dogoditi zbog same najave povrata poreza.

4. Kriterij određivanja primjerene cijene

U vremenu pojačane inflacije i općenito velikih razlika u cijenama nekretnina i priuštivosti stanovanja između pojedinih dijelova Hrvatske, opravdan je prigovor građana koji propitkuju kako će se odrediti primjerena cijena za definiranje povrata poreza. Pored toga, trebalo bi cjenovni kriterij indeksirati s inflacijom (npr. polugodišnje).

Za usporedbu, prema analizi tržišta nekretnina u 2023. Ekonomskog instituta, u Gradu Zagrebu je kupoprodajna medijalna cijena kvadrata stana/apartmana bila 2.299 eura, u Brodsko-posavskoj 1.016 eura, a u Požeško-slavonskoj 797 eura.

Mogla bi se povući i analogija s određivanjem postotaka subvencioniranja stambenog kredita ovisno o indeksu razvijenosti jedinice lokalne samouprave. No, ostaje vidjeti kako će se voditi računa o izraženim regionalnim razlikama u platežnoj moći stanovništva i u cijenama samih nekretnina jer pojačana regulacija često donosi negativne posljedice na tržištu.

5. Rok i dinamika povrata poreza

Među komentarima se spominje i problematika roka i dinamike povrata 50 % plaćenog PDV-a odnosno 100 % plaćenog poreza na promet nekretninama u kontekstu podizanje stambenih kredita, osobito jer je neizvjesno daljnje smanjenje kamatnih stopa.

Naime, velika većina mladih osoba podiže (dugoročni) stambeni kredit kako bi kupila nekretninu. Ako bi povrat poreza trebao biti poticajna mjera, nužno je odrediti kada će se to dogoditi i hoće li se isplaćivati odjednom ili u dijelovima. Ako se to neće dogoditi što je prije moguće (najkasnije u prvom ili drugom kvartalu iduće godine) i odjednom, nužno će doći do gubitka vrijednosti novca. Ako bi se povrat vršio u dijelovima kroz duže vrijeme, upitna je smislenost takve mjere.

Prema tome, možda bi se trebala uvesti mogućnost upisa iznosa povrata poreza u državne obveznice kako bi se građani, osobito mladi, uspješno izborili s inflacijom od trenutka kupoprodaje do isplate cijelog iznosa povrata poreza.

6. Povrat poreza za izgradnju obiteljskih kuća

Mnogi građani su se javili s komentarom da bi bilo poželjno da se povrat poreza odnosi i na gradnju vlastite kuće, posebice u kontekstu prenapučenosti urbanih područja i cijene nekretnina u njima odnosno depopulacije i iseljavanja mladih iz ruralnih područja. Upozoravaju da bi u tom smislu trebalo voditi računa o razlikama u cijenama po kvadratu izgradnje kuće od kupnje nekretnine prilikom utvrđivanja kriterija za povrat poreza, kao i oko definiranja rokova budući da građevinski radovi mogu trajati duže od planiranog.

Takav scenarij povlači pitanje bi li povrat poreza vrijedio samo za kupnju zemljišta ili bi povlačio i sve ostale troškove na koje se plaća PDV (izvođače radova, materijal, opremu i dr.).

Na kraju možemo spomenuti da brojni građani negoduju zbog izostanka mjera nacionalne stambene politike u 2024. godini, koja je bila izborna, tražeći retroaktivnu primjenu povrata poreza prema kupoprodaji nekretnina u prošloj godini. Nezadovoljnih je mnogo. Oni koji su podstanari te su odgađali kupoprodaju/gradnju nekretnine iščekujući nacionalnu stambenu politiku. Oni koji će useliti u nekretninu ove godine nakon što su je kupili lani, kao i oni koji su kupoprodajni ugovor sklopili lani, a većinu sredstava će uplatiti ove godine. Sve u svemu, svatko želi dio svog kolača pa sve ovo miriše na to da od sustavne i kvalitetne stambene politike neće biti ništa.

Zaključno treba naglasiti da je ova analiza subjektivna jer favorizira mlade i njihov boljitak, no u svojoj srži potiče na promišljanje o važnoj problematici stambenog zbrinjavanja. Stoga potičemo sve zainteresirane da se uključe u javnu raspravu te daju svoje mišljenja, kritike i prijedloge.

Javno savjetovanje otvoreno je još sutra, 30. siječnja 2025. godine.