Mario Brezičević, vlasnik DIVA nekretnina - obrta za posredovanje u prometu nekretnina - ekskluzivno za SBplus izradio je analizu trenutnog stanja na tržištu, otkrio kolike su cijene stanova i kuća, što se najviše kupuje na području grada Slavonskog Broda te što možemo očekivati u budućnosti. U nastavku donosimo njegov pregled.

„Ovo što se u zadnjih nekoliko mjeseci događa na tržištu nekretnina grada Slavonskog Broda i njegove okolice, refleksija je stanja na tržištu nekretnina u cijeloj Republici Hrvatskoj. Naime, nikad u tako kratkom vremenu nije zabilježen veći rast cijena nekretnina kao sad. Opet, neovisno o visokim cijenama nekretnina za kupovnu moć našeg tržišta, potražnja je veća nego ikada i kronični je deficit kvalitetnih nekretnina u ponudi.

Razloga za to je nekoliko.

Zbog pandemije, dva potresa, a sada i rata u Ukrajini, dolazi do nedostatka građevinskih materijala te njihova cijena raste iz mjeseca u mjesec pa je samo ove godine, dakle u prva 3 mjeseca, većina materijala poskupjela između 50 i 100 posto. To se veže uz kronični nedostatak radne snage u građevini, tako da je došlo do značajnog poskupljenja same gradnje, a samim tim i cijene kvadrata stanova u novogradnji.

Novogradnja najtraženija. Po 'kvadratu' traže i 1750 eura.

Dok se 2021. godine cijena kvadrata stana u novogradnji na našem tržištu kretala između 1350 €/m2 i 1450€/m2, ove godine cijena kvadrata u novogradnji doseže i 1750 €/m2. Tako nagli skok cijene nisam nikad doživio u gotovo 30 godina rada s nekretninama. S obzirom na to da su stanovi u novogradnji dosad činili najtraženiju kategoriju nekretnina, jasno je kako ovakav dramatičan skok cijene onemogućava kupnju većini kupaca koji su težili stanovima u novogradnji kupovinom putem kredita - jer sadašnja cijena izlazi izvan okvira kreditne sposobnosti naših sugrađana.

I dok objektivne okolnosti ogromnih poskupljenja ulaznih cijena u novogradnji određuju i visoku izlaznu cijenu kvadrata stana, a na koje tržište ne može utjecati, kreditna sposobnost kupaca određuje cijenu rabljenih nekretnina na tržištu. Dolaskom perioda realizacije subvencioniranih kredita od strane države, tzv. 'APN-ovih kredita', dolazimo i do razloga poskupljenja na tržištu rabljenih nekretnina.

Na samom početku programa subvencioniranja stambenih kredita mlađima od 45 godina, mjera se činila kao puni pogodak. U našem gradu subvencija iznosi 36 posto rate kredita na petogodišnji period, uz dodatnu godinu za svako već rođeno dijete i dodatne dvije godine za svako dijete koje se rodi u periodu subvencije. Uz vrlo nisku kamatnu stopu, oko dva posto, jasno je da se u vremenu trajanja natječaja za subvencionirano kreditiranje odvija i većina kupoprodaja za tu godinu. I dok je u prvih nekoliko godina subvencioniranja, kvaliteta i broj ponuđenih nekretnina na našem tržištu mogao zadovoljiti potražnju, ove godine to više nije tako. Još za prošlogodišnji APN u većem dijelu Hrvatske dolazi do naglog rasta cijena, ali na našem tržištu taj se rast nije toliko osjetio - nešto zbog straha od pandemije koja je tada bila na vrhuncu, a nešto i zbog „siromašnog” tržišta koje je na glasu kao ono na kojem se teško prodaju nekretnine.

No, ove godine i to se naglo promijenilo. Subvencionirani krediti, zamišljeni kao mjera kojom bi se mladim ljudima omogućila povoljnija kupovina nekretnine, postaju mjera koja je omogućila prodavateljima da svoje nekretnine prodaju po značajno višim cijenama od realnih. To se u prvom redu odnosi na uređene kuće, posebno one novijeg datuma i na stanove. Dok se prijašnjih godina na području grada i okolice tržilo do maksimalno 80 ili 90.000 eura, ove godine za iste kuće kupac mora platiti između 90.000 eura i 120.000 eura i to za periferiju grada, dok cijene bliže centru grada (uglavnom starijih, uređenih katnica) i na Livadi (uglavnom kuća novijeg datuma) dosežu i do 150.000 eura. U oglasnicima je sve više nekretnina za koje se traži i po 200.000 eura, što je prije za naše tržište bilo nezamislivo.

Razlog poskupljenja rabljenih stanova dijelom je posljedica previsokih cijena u novogradnji ali najviše je posljedica promjene ulagačke politike na tržištu kapitala. Naime, kamate u bankama na štedne depozite su zanemarivo male, ako ih uopće i ima. Stoga vlasnici povlače svoje depozite iz banaka i ulažu u kupovinu stanova koje zatim nude u najam i na taj način imaju i dobit od najma i dobit od rasta cijena nekretnina. Ako tu dodamo i kupce koji kupuju stanove za stanovanje gotovinom ili putem kredita, jasno je kakva je gužva u ovoj kategoriji nekretnina.

Najviše se traže uređeni stanovi s plinskim centralnim grijanjem i oni bez većih problema dostižu 1200 €/m2 - stanovi manjih kvadratura i na nižim katovima i više. No, bez obzira na cijenu, trenutno je gotovo nemoguće pronaći takve stanove.

Najmanje su porasle cijene stanova koji su priključeni na gradsko centralno grijanje jer je za njima i najmanja potražnja, no i tu već dobivamo 1.000 €/m2 za one uređene i na nižim katovima. Kada nema drugoga, proradi i ona stara „daj što daš!". To zorno dočarava kakvo je trenutno stanje na tržištu.

Dokad će to trajati? Hoće li se cijene stabilizirati? Hoće li doći do njihova pada?

Cijene neće padati. Ulaskom u eurozonu vjerojatno će doći do dodatnog pada kamata na kredite, a prirodno je očekivati i lagani rast plaća. Na taj način raste kreditna sposobnost kupaca, a već sam rekao da upravo ona i diktira cijene na tržištu. Subvencioniranje kredita od strane države je mjera koju treba ili proglasiti stalnom mjerom koja će trajati cijelu godinu za tu kategoriju kupaca ili je treba ukinuti, jer trenutno, ovakva kakva je, pravi puno više štete na tržištu nego koristi. Stabilizacija cijena građevinskih materijala kao i garancija njihove dostupnosti i rokova isporuke, osnovni je preduvjet za normalizaciju cijelog procesa izgradnje novih stanova za tržište, a samim tim i cijene. Ovakvo stanje ne odgovara ni investitorima niti kupcima, jer investitori trenutno zbog ovog kaosa ne znaju niti kolika će im u konačnici biti izlazna cijena kvadrata stana, a ni hoće li uopće moći u dogovorenom roku završiti zgradu.

Na kraju moram spomenuti i problem s legalnošću nekretnina. Proces legalizacije išao je do sada dva puta, 2013. godine i 2016. godine, no i dalje je više od 50 posto nelegalnih nekretnina u RH i one se ne mogu kupiti putem stambenog kredita, a teško ih je uopće i plasirati na tržištu. To dodatno smanjuje broj dostupnih nekretnina i povećava njihovu cijenu. Legalizacija nekretnina sa zatečenim stanjem iz 2011. godine mora biti ponovno uvedena i to kao trajna mjera. Pola stoljeća aljkavosti prijašnjeg sustava i toleriranje samovolje u gradnji, prihvaćano kao normalna stvar, ne može se dekretom promijeniti preko noći. Puno ljudi nije moglo legalizirati svoje kuće jer nisu imali novca, puno je ljudi naslijedilo nelegalne nekretnine, puno je ljudi kupilo nelegalne nekretnine prije pooštravanja zakona i tu država mora pokazati veću fleksibilnost.

Isplati li se kupovati nekretninu? Što nam preostaje? Kako proći jeftinije?

Nisu poskupile velike kuće, kuće koje dosad nitko nije htio kupiti jer se većina ljudi brine o tomu kako će održavati i urediti ogromne nekretnine, a mnogi se pitaju i kome uopće treba 300 kvadratnih metara stambenog prostora?!

Tu bi sada na red moglo doći prijateljstvo i zajednički interes. Udruživanjem kapitala i zajedničkom kupovinom, preuređivanjem takve kuće i njezinim etažiranjem u dva ili tri stana, moguće je doći do nekretnine u pola cijene.

Nadam se da će sljedeće izvješće o stanju nekretnina na našem tržištu napokon biti priča o jednoj zdravoj trgovini. Ranije smo imali krizu pa se ništa nije prodavalo, a sad imamo nedostatak nekretnina pa se nema što kupiti. Valjda će se i ta vaga uskoro zaustaviti na tako divnoj, zlatnoj sredini!"